Как развивается рынок недвижимости Индии
К 2030 году рынок недвижимости Индии может вырасти до $1 трлн с нынешних примерно $300 млрд, а к 2047 увеличиться еще почти в 6 раз — до $5,8 трлн, что составит 15,5% ВВП по сравнению с нынешней долей в 7,3%. Инвестиции в отрасль в 2024 году достигнут $11 млрд, что является историческим максимумом – и он, скорее всего, будет перекрыт уже в 2025-м.
Многообещающий рынок
С января по сентябрь текущего года общий объем вложений в различные секторы недвижимости Индии составил $8,9 млрд, показав рост год к году на 46%. Основными драйверами стали оживление активности в сегментах отелей, земельных участков под жилую застройку, а также строительство дата-центров, объектов здравоохранения, образования.
Ключевая роль принадлежит местным инвесторам, вложившим около $6 млрд, что составляет 65% от всей суммы. На иностранных игроков пришлось $3,1 млрд, крупнейшими зарубежными участниками стали компании из США и Сингапура.
Главными бенефициарами инвестиционного процесса становятся крупные города. По данным India Equity Brand Foundation — организации, учрежденной Министерством промышленности и торговли правительства Индии, наиболее привлекательными для инвестиций считаются Бангалор, Ахмадабад, Пуна, Ченнаи, Гоа, Дели и Дехрадун.
Капитальные инвестиции в недвижимость в крупных городах Индии, млрд $
Источник: CBRE
В отрасли недвижимости Индии получили развитие цифровые технологии, что является одним из фактором ее роста.
Читайте также наш текст о том, в какие технологии вкладываются индийские корпорации.
Драйверы роста: склады, магазины и жилье
В разрезе секторов обращает внимание, что положительная динамика в последние годы наблюдается по всем сегментам, что характерно для экономики, находящейся в стадии подъема. В течение первых трех кварталов наблюдалась такая же картина, за исключением офисов.
Об особенностях экономического роста Индии и о его перспективах читайте в нашем материале.
Отели
Инвестиции в гостиничную недвижимость в Индии за первые 9 месяцев 2024 года составили около $500 миллионов, что на 15% выше по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. Основными факторами роста стали восстановление международного туризма, открытие новых аэропортов, таких как Noida International Airport, и развитие инфраструктуры в туристических регионах.
В ближайшем будущем гостиничный сектор будет поддерживаться благодаря росту индустрии отдыха и путешествий, а также повышенному спросу на бизнес-отели.
Склады
Вложения в складскую недвижимость достигли $1 млрд , что на 12% выше, чем в 2023 году. Отрасль драйвят развитие электронной коммерции и расширение логистических сетей, особенно вблизи крупных городов и портов.
Дальнейшему росту будут способствовать увеличение объемов перевозок грузов и внедрение технологий автоматизации складов.
Офисы
Офисный сегмент привлек около $1,8 млрд, что на 5% ниже показателей 2023 года из-за изменений в модели работы, например, распространения гибридного формата. Тем не менее спрос на качественные офисы в крупных IT-кластерах остается высоким.
Восстановление спроса будет обеспечиваться ростом аутсорсинга услуг и IT-компаний, а также внедрением экологичных и высокотехнологичных офисных решений.
Земельные участки под застройку
Сектор земельных участков продемонстрировал рост инвестиций на 8% и привлек около $1,2 млрд. Это объясняется повышением спроса на земли вблизи инфраструктурных проектов и экономическими мерами стимулирования со стороны правительства.
Ожидается продолжение роста благодаря строительству новых промышленных коридоров, таких как Delhi-Mumbai Industrial Corridor, а также активизации застройщиков в регионах.
Жилье
Жилой сектор привлек около $2 млрд, демонстрируя рост на 10% по сравнению с 2023 годом, что связано с увеличением доступности ипотеки и ее высокой востребованностью со стороны молодёжи.
Важными факторами дальнейшего усиления спроса станут государственные программы, направленные на повышение доступности жилья, а также исторически сложившаяся нехватка “квадратов”, усугубляющаяся ростом населения. В исследовании IBEF со ссылкой на Economic Times Housing Finance Summit текущий дефицит жилья в городских районах оценивается примерно в 10 млн домов. К 2030 году потребуется дополнительно 25 млн новых проектов, чтобы удовлетворить рост городского населения страны.
Распределение капитальных инвестиций в недвижимость по секторам в 2018-2023 гг., млрд $
Источник: CBRE
Кстати
В городе Вадакара находится уникальный дом под названием Toy Storey, созданный архитекторами студии Wallmakers. Он известен тем, что для его строительства использовали около 6200 выброшенных пластиковых игрушек: они были интегрированы в стены здания, что позволило не только решить проблему пластиковых отходов, но и создать запоминающийся и функциональный дизайн.
Возможности и ограничения для иностранных инвесторов
Зарубежные инвестиции в индийский рынок недвижимости регулирует Закон об управлении иностранной валютой 1999 года (FEMA). Соблюдение правил FEMA и Резервного Банка Индии (RBI) является обязательным для всех, кто вкладывает средства из-за границы, говорит Гунит Майал, старший партнер Ahlawat&Associates.
«Иностранные инвесторы не могут приобретать сельскохозяйственные земли, фермерские дома или плантации. Нерезиденты могут направлять деньги только в строительные проекты, отвечающие минимальным требованиям к площади или капиталу, с трехлетним сроком окупаемости перед отчуждением»,— отмечает Арун Читнис, консультант ANAROCK Property Consultants Pvt.
В соответствии с политикой государства прямые иностранные инвестиции (ПИИ) разрешены в проекты развития строительства поселков, дорог или мостов, отелей, курортов, больниц и т.д. При этом прямые вложения из-за рубежа запрещены в компании, которые занимаются торговлей передаваемых прав на застройку и строительством фермерских домов, комментирует представитель Ahlawat&Associates.
По словам эксперта, иностранные инвесторы могут вкладывать средства в проекты по эксплуатации и управлению городскими поселениями, торговыми центрами и бизнес-центрами, однако в соответствии с политикой в области прямых иностранных инвестиций на эти проекты накладывается трехлетний мораторий: в этот период не разрешается продавать или каким-то образом отчуждать актив.
Инвестиции через специальный фонд: кому это выгодно
Одним из популярных инструментов вложений в Индии стал REIT (Real Estate Investment Trust) — паевой инвестиционный фонд, состоящий из активов недвижимости или кредитов, обеспеченных такими объектами. Он был одобрен Советом по ценным бумагам и биржам Индии (SEBI), что позволяет инвесторам всех типов вкладывать средства в индийский рынок недвижимости. Совет также снизил минимальную стоимость заявки, чтобы сделать рынок более доступным для мелких и розничных игроков.
Некоторые масштабные проекты, реализованные REIT:
Различные инвесторы могут объединять свои ресурсы в REIT, а полученные дивиденды делятся между участниками в зависимости от размера их вложений в фонд.
REIT может вкладывать во все виды недвижимости: жилые комплексы, центры обработки данных, медицинские учреждения, гостиницы, инфраструктуру (оптоволоконные кабели, вышки сотовой связи и энергетические трубопроводы), офисные здания, торговые центры, склады самообслуживания, лесные угодья.
Долевое владение позволяет вкладывать деньги в объекты, при этом значительно сокращая расходы.
Российский фонд прямых инвестиций (РФПИ) совместно с национальным агентством Invest India планирует вложить до 100 млрд рублей и таким образом поддержать российские компании, выходящие на индийский рынок. Об этом было объявлено во время визита премьер-министра Индии Нарендры Моди в Россию в июле 2024 года.
Риски и защита прав
“Индийский рынок подвержен колебаниям, обусловленным экономическими условиями, изменениями в настроениях потребителей и региональными различиями», — отмечает Гунит Майал. – Цены на нем могут сильно варьироваться под влиянием динамики местного спроса и предложения, а также экономических условий. Такая нестабильность может привести к непредвиденным убыткам, особенно в тех случаях, когда недвижимость приобреталась по завышенным ценам”.
Что касается защиты прав иностранных инвесторов, то, по словам Аруна Читниса из ANAROCK Property Consultants Pvt, они обеспечиваются законодательной базой и различными механизмами, включая Закон об управлении иностранной валютой (FEMA) и нормативные акты Резервного банка Индии, которые регулируют операции, репатриацию средств и права собственности. Двусторонние инвестиционные соглашения также защищают от рисков экспроприации, гарантируя справедливое отношение и предлагая механизмы разрешения споров. Законы о регулирующем органе по недвижимости (RERA) обеспечивают дополнительную защиту, при этом требуя прозрачности, подотчетности и своевременного завершения строительства. Все это вместе, заключает эксперт, делает инвестиции в недвижимость в Индии безопасными и надежными.
Российские компании выходят и на строительный рынок Индии - об этом читайте тут.
Поделиться в соцсетях
